Guía Fiscal del IRPF: Consejos tributarios si tiene un piso en alquiler

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El año entra en su recta final pero todavía quedan unas semanas para optimizar la factura fiscal correspondiente al ejercicio 2022 y bajar la factura fiscal en la próxima declaración del IRPF. Expansión y REAF le ofrecen estos días una lista de 60 consejos para aligerar la carga impositiva.

Un año más EXPANSIÓN y el Consejo General de Economistas-Asesores Fiscales (REAF) elaboran la Guía Fiscal del IRPF con 60 recomendaciones para planificar la campaña de la Renta de 2022-2023 que se liquidará la próxima primavera, que les ofreceremos en detalle en varias entregas los próximos días. El artículo de hoy está dedicado a las cuestiones fiscales que afectan al alquiler de inmuebles.

Si tiene inmuebles cedidos en arrendamiento deberá incluir como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe, excluido el IVA, que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos. La indemnización que el propietario de un inmueble perciba por desperfectos en dicho inmueble se calificará como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que cobre porque se ha perdido parte del elemento, en cuyo caso estaremos ante una ganancia o pérdida patrimonial.

Podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, tales como los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, los tributos y recargos no estatales, de administración, vigilancia, portería o similares, los ocasionados por la formalización del arrendamiento, los saldos de dudoso cobro, siempre que hubieran transcurrido seis meses desde el momento de la primera gestión de cobro realizada, el importe de las primas de contratos de seguro, las cantidades destinadas a servicios o suministros o las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Los gastos financieros más los de reparaciones y conservación están limitados a un máximo de los ingresos del ejercicio.

A efectos de la cuantificación del gasto por amortización, que es el 3% del mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral de la construcción, hay que saber que, si el inmueble ha sido adquirido a título gratuito, «el coste de adquisición satisfecho» es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el consignado en la escritura de herencia o donación.

En relación con los gastos de reparación y conservación, siempre que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no a la utilización, ni siquiera temporal, del inmueble por el titular, serán fiscalmente deducibles aunque en dichos períodos no se hubieran obtenido ingresos, o los obtenidos fueran inferiores al importe de dichos gastos. No obstante, aunque sean deducibles, como la suma de estos gastos y los financieros no puede superar en el ejercicio el importe de los ingresos, el saldo no deducido se podrá trasladar a los cuatro ejercicios siguientes.

Otros gastos distintos de los de reparación y conservación, tales como comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguro, suministros, amortizaciones, etc., solo serán deducibles en los períodos en que el inmueble genere rendimientos del capital inmobiliario, pero no están limitados en su cuantía, pudiendo hacer que los rendimientos del capital inmobiliario del ejercicio sean negativos.

Los rendimientos con un período de generación superior a dos años y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, podrán reducirse en un 30%, con un límite de la base de reducción de 300.000 euros.

En los supuestos de desmembración del dominio, al corresponder al usufructuario todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados, será a él a quien se le atribuyan los rendimientos de capital derivados del arrendamiento, y no a los nudos propietarios.

53- Alquiler como vivienda habitual

Si va a alquilar un piso le interesará más alquilárselo a una persona física para vivienda permanente que a una persona física para despacho, que a una entidad -salvo que en el contrato se especifique que es para vivienda de algún empleado de la misma en concreto- o que alquilarlo como apartamento vacacional. Todo ello para no perder la reducción del 60% del rendimiento neto. Si el piso lo alquila por temporadas, no tendrá derecho a reducir en un 60% el rendimiento neto, y tampoco si presta servicios de hostelería o limpieza. Tenga cuidado si piensa permitir al arrendatario que subarriende el inmueble de su propiedad porque, si lo hace, tampoco podrá aplicar la reducción del 60%, pues ésta ha dejado de ser la vivienda habitual de su inquilino.

54- Cambios en las reducciones

Tenga en cuenta que a partir de 2024, por un lado, se producirá el incremento de esta reducción en algunos supuestos y, por otro lado, se disminuirá del 60 al 50% la reducción aplicable con carácter general -salvo contratos suscritos en 2023 o antes, que aplicarán el 60%-. Los arrendadores que alquilen una vivienda situada en una zona tensionada rebajando el alquiler en, al menos, un 5%, podrán aplicar una reducción del 90% (en vez del 60% actual). Aquellos que alquilen una vivienda situada en una zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años podrán aplicar una reducción del 70%. Por tanto, si posee una vivienda en una zona tensionada y desea arrendarla, tal vez le convenga esperar a la entrada en vigor de esta norma y alquilarla a personas jóvenes, o bien rebajar el alquiler a su actual inquilino cuando termine el contrato y haya que firmar uno nuevo.

55-Alquiler de habitaciones

Se califica como rendimiento del capital inmobiliario lo obtenido por el alquiler parcial de vivienda, por ejemplo, de una habitación de la misma. En caso de que el propietario se esté deduciendo por adquisición de vivienda, solo lo podrá hacer en la proporción correspondiente, excluyendo la habitación arrendada. Además, podrá aplicar la reducción del 60%salvo que se arriende por temporadas, curso lectivo o verano, por el alquiler de la habitación, en la proporción correspondiente.

56- Piso vacío

En caso de que en 2023 el piso se haya quedado vacío algún mes, deberá calcular los gastos correspondientes a ese lapso de tiempo que no serán deducibles -excepto los necesarios para volverlo a alquilar- y por el que, además, deberá imputar rentas inmobiliarias.